ตลาดคอนโด
ซิตี้คอนโด...เป็นศัพท์ที่พูดกันติดปากเรียกคอนโดในเมือง ที่จริงควรใช้คำว่า Budget Condo หมายถึง คอนโดราคาประหยัด ไม่เกินห้องละ 3 ล้านบาท...ตารางเมตรละไม่เกิน 5 หมื่นบาท
ผลพวงค่าเงินบาทแข็ง หลายธุรกิจทั้งเล็ก...ใหญ่ทำท่าร่อแร่ แต่ช่วง 3-4 ปีมานี้ ตลาดซิตี้คอนโดมิเนียมกลับเติบโตรวดเร็วสวนกระแส
“ปัจจัยหลักที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมฟื้นตัวเร็ว เป็นเพราะน้ำมันแพง คนทำงานในเมืองตัดสินใจหันมาอยู่คอนโดใกล้ที่ทำงาน”
อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย บอก
ผนวกกับการเพิ่มอัตราค่าลดหย่อนภาษีจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์จาก 5 หมื่นบาท เป็น 1 แสนบาท ยิ่งช่วยให้การตัดสินใจซื้อคอนโดง่ายขึ้น และในแง่การลงทุน ผลตอบแทนจากดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ที่ 2-3% แต่ผลตอบแทนที่ได้จากการซื้อคอนโดมิเนียมเอาไว้ปล่อยเช่า หรือขายต่อ กลับมีถึง 5-7%
สิ่งสำคัญ อนาคตระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ รัฐบาลชุดใหม่ที่มาจากการเลือกตั้งจะต้องเข้ามาสานต่อให้ลุล่วง ยิ่งเป็นตัวกระตุ้นสำคัญให้กับตลาดคอนโดมิเนียม
อธิป บอกว่า ตลาดคอนโดมิเนียมจะเติบโตสักกี่มากน้อย เกี่ยวพันกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ถ้าตลาดเช่าซื้ออพาร์ตเมนต์เติบโตมาก ตลาดคอนโดมิเนียมก็ยิ่งเติบโตเป็นเงาตามตัว
ครึ่งปีแรก...แนวโน้มอาคารสำนักงานไม่ขยับขยาย โชคดียังมีแนวโน้มว่าจะเริ่มขยายออกไปนอกเขตใจกลางธุรกิจมากขึ้น ส่วนใหญ่พื้นที่เหล่านี้มีการเช่ามากถึง 80%
สัดส่วนผู้ซื้อคอนโดมิเนียม ที่ซื้อและอยู่จริงมีอยู่ร้อยละ 60-70...ซื้อเพื่อ ลงทุนเช่าต่อร้อยละ 15-20 และอีกร้อยละ 15-20 ซื้อเพื่อเก็งกำไร
“การมีกลุ่มนักลงทุน นักเก็งกำไรในตลาดคอนโดถือว่าเป็นสิ่งที่ดี ทำให้ตลาดคึกคัก เคลื่อนไหวอยู่ตลอดเวลาเหมือนตลาดหลักทรัพย์”
ปัจจุบันมีผู้ประกอบการหน้าใหม่ มีที่ดินใกล้กับแนวรถไฟฟ้า หันมาพัฒนาโครงการในรูปแบบคอนโดมิเนียมมากขึ้น บางรายไม่มีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการ ทำให้เกิดภาวะสินค้าล้นตลาด หรือที่เรียกว่า โอเวอร์ ซัพพลาย ในบางทำเล
การพัฒนาโครงการแนวสูง ผู้ประกอบการต้องมีประสบการณ์ คอนโดซับซ้อนกว่าอสังหาริมทรัพย์แนวราบ ถ้าไม่มีประสบการณ์จะไม่รู้จุดบอด และความต้องการของผู้ซื้อ
สมมติว่า นำคอนโดมิเนียมราคา 1 ล้านบาท ไปเน้นขายลูกค้าต่างชาติ แต่ชาวต่างชาติไม่นิยมคอนโดมิเนียมที่ห้องพักมีขนาดเล็ก
“การพัฒนาซิตี้คอนโดมิเนียม จะต้องมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน ระดับราคา 1 ล้านบาทต้นๆ จะเป็นโครงการที่จับกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาทำงานในเมือง การวางฟังก์ชันพื้นที่ใช้สอยของห้อง การวางกลุ่มลูกค้าผิดพลาด จะทำให้ โครงการนั้นขายลำบาก”
เทอดศักดิ์ บุญทศ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เค.ดี แอสเซท จำกัด เจ้าของ โครงการคอนโดเดอะเน็กซ์ย่านลาดพร้าว กำลังเริ่มโครงการใหม่แถวอ่อนนุช เสริมว่า สภาพเศรษฐกิจวันนี้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวในระดับหนึ่ง
โครงการใหม่ๆ จะต้องมีจุดเด่น...โดนใจลูกค้า ต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อม มีสระน้ำ ที่ขาดไม่ได้คือ ราคาต่อตารางเมตรต้องไม่แพงเกินไป
“ประวัติความเป็นมา และสายป่านก็สำคัญ ผู้ประกอบการยุคนี้จะหวังจับเสือมือเปล่าเหมือนสมัยก่อนคงยาก”
วันนี้ถึงเศรษฐกิจจะชะลอตัว รอดูสถานการณ์หลังเลือกตั้งปลายปี แต่ลูกค้าคอนโดราคาประหยัด ยังมีกำลังซื้อ ตลาดมีโอกาสขยายตัวได้อีกมาก ปัจจุบันซัพพลายมีจำนวนไม่ถึง 50% ส่วนใหญ่ยังเป็นตลาดของเรียลดีมานด์ ไม่มีการปั่นตลาดให้ฟู่ฟ่า
ก่อนปี 2540 มีคอนโดมิเนียมขายในตลาดมากกว่าปีละ 40,000 ยูนิต สัดส่วนร้อยละ 30 ของตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์ แต่ช่วงเวลานั้นมีตลาดเก็งกำไรสูงถึง 50% เมื่อเศรษฐกิจเข้าขั้นวิกฤติ ทำให้ตลาดได้รับผลกระทบหนัก
ปีนี้มีจำนวนซัพพลายที่ป้อนสู่ตลาดเพียง 18,000 ยูนิต มีสัดส่วนร้อยละ 20 ของตลาดรวม 80,000 ยูนิต มีอัตราการเติบโตปีละ 20-25% เทียบกับความต้องการหลังราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้น ยังถือว่าปริมาณยังอยู่ในอัตราเหมาะสม คอนโดยังไม่ล้นตลาด
“ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาคอนโด และอสังหาริมทรัพย์ของไทยในเขตเมือง มีราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่เพิ่มไม่สูงมาก เฉลี่ยปีละ 3-8%”
อีกมุมหนึ่ง สถาบันการเงินส่วนใหญ่ก็ส่งเสริมในการปล่อยกู้ มีแคมเปญพิเศษสนับสนุน แต่ก็มีมาตรการในการตรวจสอบอย่างดี ลูกค้าประวัติดีจึงหาแหล่งเงินกู้ได้ง่าย
นอกจากคอนโดราคาประหยัดแล้ว ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง ราคา 4-6 ล้านบาท ก็มีแนวโน้มที่ดี แถมเป็นตลาดที่มีความเสี่ยงต่ำกว่าตลาดระดับล่าง และระดับสูง
คอนโดระดับกลาง ผู้บริโภคมีทั้งความต้องการ กำลังซื้อ และความสามารถผ่อนชำระได้ต่อเนื่อง แต่ตลาดระดับล่าง แม้จะเป็นตลาดที่มีดีมานด์สูง แต่ก็เสี่ยงในแง่กำลังซื้อ และการผ่อนชำระ ส่วนตลาดระดับบน มีกลุ่มเป้าหมายจำกัด มีโอกาสอิ่มตัวสูงในปี 2550
ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจ ผู้ประกอบการ... ภาครัฐ...ผู้ซื้อ ล้วนผูกพันซึ่งกันและกัน ผู้ประกอบการจะอยู่รอดต้องรักษาคุณภาพ สมราคา ทำตามสัญญาที่ให้ไว้
แต่ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยมีปัญหาถูกตรวจสอบ ประวัติไม่ดีลูกค้าก็ขาดความเชื่อมั่น ถึงวันนี้ ต้องยอมรับว่าปัญหาซื้อบ้านไม่ได้บ้าน ซื้อคอนโดไม่ได้คอนโด หรือซื้อแล้วมีปัญหาจิปาถะตามมา...ยังคงมีอยู่
นิตยสารอาคาร&ที่ดิน WEEKLY เล่มล่า แนะเทคนิคก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมเอาไว้ 9 ข้อ ข้อแรก...ขนาดพื้นที่ ถ้าคุณให้ความสำคัญมากที่สุด ควรเอาตลับเมตรไปวัดด้วยตัวเอง ตรงตามที่ผู้ขายประกาศไว้หรือไม่ รู้แล้วจะเทียบได้ว่า ราคาขายต่อตารางเมตรเท่าไหร่ ถูกหรือแพงกว่ากันแค่ไหน
ข้อที่สอง...ที่จอดรถ ก็สำคัญ ต้องดูว่า มีที่จอดรถพอกับจำนวนยูนิตทั้งโครงการหรือเปล่า
ข้อที่สาม...การก่อสร้าง ใช้วัสดุก่อสร้างมีความแข็งแรงคงทนเพียงใด ตึกยิ่งสูงจะรับกับแรงสั่นสะเทือนแผ่นดินไหวได้ระดับไหน ที่ต้องพิจารณาเป็นพิเศษ วัสดุกั้นผนังห้องมีความหนามากน้อย มีเสียงเล็ดลอดจากเพื่อนข้างห้อง หรือว่าห้องที่อยู่บนหัว เวลาเดินแรงๆ จะมีเสียงดังลงมาหรือเปล่า
ข้อที่สี่...ระบบสาธารณูปโภค ระบบรักษาความปลอดภัย ถือว่ามีความสำคัญมาก กรณีอยู่ชั้นสูงๆ น้ำประปาไหลแรงพอ? ถ้าไฟดับมีไฟฉุกเฉิน? ระบบตรวจควัน? หัวฉีดน้ำ? บันไดหนีไฟมีมาตรฐาน? เก็บขยะ จัด-ส่งจดหมาย มียามรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมงดีพอหรือไม่
ข้อที่ห้า...สัญญา ข้อนี้สำคัญมากๆ ปกติผู้ซื้อทั่วไปจะละเลยต่อรายละเอียด เพราะมีเนื้อหามาก และเป็นตัวบทกฎหมายเสียส่วนใหญ่ จะให้ดีควรมีนักกฎหมายคอยให้คำแนะนำถึงสิทธิประโยชน์ที่พึงจะได้รับหรือเสีย เช่น คอนโดไฟไหม้เสียหายทั้งตึก คุณจะได้รับค่าชดใช้หรือไม่ มากน้อยเพียงใด
ข้อที่หก...ทำเล ผู้ซื้อส่วนใหญ่ลืมคิด ถึงแสงแดดที่ส่องเข้าห้อง บางคนไม่ชอบให้แดดส่องเข้าห้องตอนบ่ายเพราะร้อน หรือบางห้องไม่มีแสงเข้าเลยทั้งเช้าและบ่าย ก็ต้องเลือกให้เหมาะสม
ข้อที่เจ็ด...อายุ? หลายคนอาจสงสัยจะเกี่ยวอะไรกับการซื้อคอนโด เกี่ยวแน่ๆ ถ้าคอนโดที่ตัดสินใจอยู่มีวัยรุ่นเป็นส่วนใหญ่ ถ้าคุณมีครอบครัว ต้องการความสงบเงียบ ก็ไม่เหมาะ ต้องมองไกลสักหน่อย จะปรับตัวได้หรือไม่ อย่าลืมว่าคอนโดเป็นแค่ชุมชนเล็กๆ
ข้อที่แปด...ระเบียบเงื่อนไขการอยู่อาศัย ก่อนซื้อต้องรู้ให้ครบทุกข้อ บางแห่งไม่ให้นำหมา แมวเข้ามาเลี้ยง ไม่ให้ทำอาหารใช้เตาแก๊ส ไม่ให้ขนของ หรือต่อเติมห้องในวันเสาร์ อาทิตย์
ข้อที่เก้า...นิติบุคคลอาคารชุด ทุกคอนโดคงเลี่ยงไม่ได้ ต้องรู้ถึงระเบียบ เช่น ค่าส่วนกลางต้องจ่ายเดือนละเท่าไหร่ นิติบุคคลจะเก็บไปเพื่อบริหารจ่ายเป็นค่ายาม ค่าไฟฟ้าทางเดิน ลิฟต์ ซ่อมบำรุง คอนโดบางแห่งราคาถูก แต่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางแพง
วันที่ 28-30 กันยายน ที่จะถึงนี้...ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จะจัดงานมหกรรมบ้านมือสองแห่งชาติ ครั้งที่ 3 ถือว่าเป็นงานใหญ่ประจำปี ใครที่คิดจะไปซื้อบ้าน ทาวน์เฮาส์ คอนโด อย่าลืมพิจารณาทุกข้อมูลอย่างละเอียด
หลายคนมีประสบการณ์ฝากมา ไม่ว่าข้อสัญญา เงื่อนไขต่างๆจากใบปลิว หรือสื่อโฆษณาที่เป็นตัวชี้ชวนให้ตัดสินใจซื้อ ผู้ซื้อต้องเก็บไว้ให้ดีๆ เมื่อใดที่ผู้ขายผิดสัญญา จะได้มีหลักฐานฟ้องร้องเอาผิดกับหน่วยงานคุ้มครองผู้บริโภค.
1 ความคิดเห็น:
สนใจตลาดคอนโดจังเลยค่ะ
แสดงความคิดเห็น